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Expansão das periferias das cidades é causada pelo deficit habitacional

Por: SARAH MASCARENHAS LUPORINI

17/11/2009

São Paulo é o Estado com a maior população urbana do Brasil, mas também tem o maior déficit habitacional. Como resultado, a pressão por moradias leva o Estado a expandir as regiões periféricas das cidades, com a abertura de novos loteamentos.

Para verificar esta tendência habitacional paulista, uma pesquisa desenvolvida desde 2006 avalia a urbanização e o preço da terra em três cidades: São Carlos, Catanduva e Suzano. A responsável pelo estudo é Paula Santoro, urbanista e pesquisadora da ONG Instituto de Estudos, Formação e Assessoria em Políticas Sociais, o Pólis.

A primeira fase da pesquisa avaliou 12 loteamentos situados no limite entre a área urbana e rural dos três municípios paulistas, para verificar como se dá a transição do rural para o urbano e como isso afeta o preço da terra. Foram entrevistados os empreendedores e o poder público, responsável pela fiscalização desses loteamentos.

De acordo com o levantamento, o preço da terra tem uma grande valorização quando ocorre a passagem do uso rural para o urbano. Muitas vezes, no entanto, quem lucra não é o proprietário, mas um empreendedor que compra a terra no momento anterior à consolidação do loteamento.

Mas, se o negócio pode ser rentável ao empreendedor, a pesquisa também verificou casos em que os loteamentos não deram lucro ao investidor. Segundo Paula Santoro, um loteamento é como outro negócio qualquer, que pode dar certo ou não.

Para a pesquisadora, na maioria dos casos de insucesso, o grande prejudicado é o poder público. Paula destaca que, se um loteamento deixa de ser concluido pela iniciativa privada por não ser lucrativo, cabe ao poder público o ônus de arcar com os custos da urbanização. Ela também afirma que o poder público deveria se antecipar a esses processos, evitando ficar com o ônus nos loteamentos. Para isso, a pesquisadora defende que caberia ao Estado realizar projetos de urbanização antes da venda a investidores.

A pesquisa também verificou uma relação política estreita entre empreendedores, proprietários, legisladores e gestores públicos. Segundo Paula, é muito comum encontrar casos em que vereadores, prefeitos e ex-prefeitos são os loteadores dos novos bairros.

A especialista destaca que, especificamente em São Carlos, existe um instrumento que tem o objetivo de trabalhar a revalorização da terra. Trata-se da Outorga Onerosa de Alteração de Uso. Essa outorga, um instrumento inovador segundo Paula, permite que o poder público valorize primeiramente a terra antes de repassá-la aos loteadores. Essa estratégia faz com que o município recupere parte do investimento nos lotes, utilizando o recurso para ajudar no desenvolvimento urbano da cidade.

A Outorga Onerosa de Alteração de Uso está presente no plano diretor de apenas oito municípios do estado de São Paulo, mas apenas São Carlos a coloca em prática. Segundo o diretor de planejamento territorial de São Carlos, Daniel Mazzieiro, esse instrumento de valorização da terra vem colaborando para a construção de casas populares no município.

Para Paula Santoro, uma questão essencial no Brasil é repensar a Lei Federal número 6.766, conhecida como Lei do Parcelamento do Solo. Essa lei é a principal ferramenta do poder público para regularizar o uso da terra e a expansão das cidades.

A pesquisa de Paula Santoro continua até 2010 e existe a intenção de realizar um seminário com a presença dos responsáveis pelos loteamentos pesquisados.

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